/QUAL O PRAZO IDEAL PARA A LOCAÇÃO DE UM IMÓVEL?

QUAL O PRAZO IDEAL PARA A LOCAÇÃO DE UM IMÓVEL?

 

Se você escolheu ter imóvel para locação como uma forma de rendimento, tem algumas coisas que são importantes saber, para não entrar numa fria.

Entenda o que a Lei do Inquilinato diz sobre o prazo nas locações residenciais e quais os reflexos desses prazos nas relações locatícias?

Inicialmente é importante ressaltar que, como em qualquer contrato, desde que exista acordo entre as partes, o combinado, estando registrado, está combinado.

Na Locação, não é diferente, havendo acordo entre Locador e Locatário sobre o prazo do contrato, valerá o que foi combinado.

Nesse momento é que o Locador precisa saber o que segue, para não correr risco num negócio que deve ser claro e justo para ambas as partes.

A lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato, porém esse prazo influencia diretamente nos direitos e deveres, não somente dos inquilinos mas também dos proprietários, veja abaixo o porque:

Locação com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses

Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato :

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

  • 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
  • 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Nos contratos com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses a locação termina ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Nesse momento, o proprietário poderá simplesmente pedir o imóvel e o locatário poderá entregar sem pagar multa ou qualquer tipo de indenização.

o locatário poderá devolver o imóvel antes dos 30 (trinta) meses, desde que pagando uma multa proporcional ao tempo que cumpriu. A multa é a chamada Cláusula Penal Compensatória. Da mesma forma pagará a multa ao inquilino, o proprietário que pedir o imóvel antes do término do contrato

Se  proprietário e inquilino desejarem, poderão continuar a locação, após o término do contrato, que passará a vigorar por prazo indeterminado.

Vigorando por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poderá terminar a locação, bastando dar um aviso com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência para desocupação, sem a necessidade de apresentar um motivo e sem que seja cobrada qualquer multa.

Chamamos esse tipo de retomada de Denuncia Vazia ou Imotivada.

Locação com prazo inferior a 30 (trinta) meses.

Vários motivos podem levar os locatários a solicitar prazos inferiores a 30 meses: incerteza do futuro, possibilidade de não gostar do local para morar a longo prazo, locação por motivo de  trabalho ou estudo que não irá tomar mais do que alguns meses…entre outros

Os proprietários por sua vez, com receio de ter um inquilino desagradável, ou mal pagador, ou arruaceiro,  ou por outro motivo qualquer, também podem querer prazos inferiores a 30 meses.

Vejamos o que diz a Lei do Inquilinato no Artigo 47:

 

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel, se houver:”

(Atenção para os incisos desse mesmo artigo, a seguir.)

  1. : a) Mútuo acordo; b) Infração legal ou contratual; c) Falta de pagamento; d) Reparações urgentes. (art. 47, I).
  1. Extinção do contrato de trabalho. Ex. Zelador, pode, desde que o prazo do contrato de locação esteja vinculado ao contrato de trabalho (art. 47, II).
  1. Casos de Uso. Uso próprio; uso cônjuge/companheiro (a); uso ascendente/descendente. (art. 47, III).
  1. Demolição aumento de área em 20% ou mais. Ex: edificação, ou transformação em hotel, pensão. (art. 47, IV).
  1. se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (art. 47, V).

 

O que isso se significa?

Significa que, se o contrato de locação for feito por prazo inferior a trinta meses, como por exemplo 12 (doze) meses, terminado este prazo, o contrato de locação passará a vigorar por prazo INDETERMINADO.

Passando para o prazo indeterminado, o  PROPRIETÁRIO somente poderá retomar o imóvel através da chamada Denuncia Cheia ou Motivada. Em outras palavras o PROPRIETÁRIO não poderá simplesmente pedir o imóvel ao locatário, o proprietário deverá justificar o seu pedido com uma das hipóteses taxadas na lei: (i) mútuo acordo, (ii) infração legal ou contratual; (iii) falta de pagamento; (iv) reparações urgente, (v) extinção do contrato de trabalho do locatário quando a locação se deu por este motivo; (vi) casos de uso próprio do imóvel: uso cônjuge companheiro (a), ascendente/descendente desde que não tenha outro imóvel próprio, qualquer que seja o estado civil deles, (vii) demolição para aumento da área ou (viii) se o contrato passar de 05 anos.

Nota-se que o locatário tem uma proteção maior quando a locação for por prazo menor do que 30 (trinta) meses . Tal proteção, expressada na lei do inquilinato, é concedida ao locatário porque se entende que é a parte mais frágil da relação locatícia.

Uma sugestão para os contratos que tenham a necessidade de terem prazos inferiores a 30 meses é a seguinte:

Faça o contrato de 30 meses e na cláusula que se refere a multa penal compensatória, determine que essa será aplicada somente no prazo de necessidade da locação.

Por exemplo : Se a necessidade for de 12 meses, especifique que nos  primeiros 12  meses a multa será aplicada e a partir do décimo terceiro mês,  ambas as partes ficarão  isentas dessa multa.

 

Fontes:  google -Jusbrasil –Publicado por Lucas Daniel Medeiros Cezar em 2019

  1. Lei do Inquilinato;
  2. Código Civil.

 

Editado por: Nadia Veronesi – MMZ Imóveis